Cadre Juridique et Fiscal du LMNP
Définition et Conditions d’Éligibilité
Qu’est-ce que le LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier de louer un logement meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal spécifique. Cette activité est considérée comme commerciale et relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers classiques. Pour être éligible au LMNP, deux conditions principales doivent être respectées : les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 €, ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal, et le logement loué doit comporter un minimum de mobilier obligatoire défini par la loi. Ce statut ne nécessite pas d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ni la création d’une société.
Régimes fiscaux applicables
Le loueur en meublé non professionnel peut choisir entre deux régimes fiscaux selon le montant des recettes locatives : le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié. Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes (30 % pour les meublés non classés depuis 2025). Le régime réel, plus complexe, permet la déduction des charges réelles et l’amortissement du bien, ce qui peut fortement réduire la base imposable.
Obligations administratives et déclaratives
Déclaration obligatoire d’activité
Depuis le 1er janvier 2023, toute activité de location meublée doit être déclarée via le guichet unique de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI). Cette démarche doit intervenir dans les 15 jours suivant la mise en location effective. Elle permet l’obtention d’un numéro SIRET nécessaire aux déclarations fiscales et sociales.
Déclaration en mairie pour les locations touristiques
La location meublée touristique (type Airbnb) doit faire l’objet d’une déclaration obligatoire en mairie. Le loueur reçoit un numéro d’enregistrement à indiquer dans toutes les annonces publicitaires. Cette mesure vise à mieux réguler l’offre locative touristique et à limiter les abus, notamment dans les zones à forte pression immobilière.
Les baux et modalités de location
Durée et souplesse des baux
Le bail en LMNP est généralement conclu pour une durée d’un an, renouvelable tacitement. Pour les étudiants, il peut être limité à neuf mois. Le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer. Les loyers pratiqués en location meublée sont généralement plus élevés, de 15 à 20 %, en raison de l’ameublement fourni.
Équipements obligatoires du logement
- Literie avec couette ou couverture
- Plaques de cuisson, four ou micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment congélation
- Vaisselle suffisante
- Table, chaises, étagères, luminaires, ustensiles de cuisine
Évolutions législatives et réglementaires en 2025
Limitation de la durée de location de la résidence principale
Jusqu’ici, la location meublée touristique d’une résidence principale était limitée à 120 jours par an. Depuis 2025, les communes peuvent réduire cette durée à 90 jours par an, selon la pression immobilière locale, afin de préserver l’accès au logement permanent.
Restrictions locales et interdictions ciblées
Certaines communes ou quartiers particulièrement tendus peuvent interdire la location meublée de courte durée ou imposer des conditions strictes, telles que des critères de surface minimale ou des exigences de performance énergétique. Ces restrictions visent à protéger le parc de logements sociaux et à réguler le marché locatif.
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le DPE devient un critère de plus en plus important. À partir de 2025, les logements classés G seront progressivement interdits à la location. Dès 2034, seuls les logements avec un DPE de classe A à D pourront être proposés en location meublée touristique. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions financières pouvant aller jusqu’à 3 000 €.
Fiscalité à la revente
À partir de 2025, les amortissements pratiqués sur le bien loué doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Cela augmente mécaniquement la base imposable et peut accroître le montant de l’impôt dû. Les plus-values restent soumises aux prélèvements sociaux à 17,2 % et à l’impôt sur le revenu à 19 %, avec des exonérations progressives en fonction de la durée de détention.
Réforme du régime micro-BIC
La loi Le Meur a abaissé le plafond de recettes pour bénéficier du régime micro-BIC à 15 000 € par an pour les meublés non classés, avec un abattement réduit à 30 %. Pour les meublés classés, le plafond reste à 77 700 € avec un abattement de 50 %.
Suppression de la réduction d’impôt liée à l’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA)
Depuis 2025, la réduction d’impôt liée à l’adhésion à un OGA a été supprimée, bien que les frais comptables restent déductibles au régime réel.
Formes juridiques et protection juridique du loueur
LMNP en nom propre
– La majorité des loueurs exercent en nom propre, soit en micro-entreprise, soit en entreprise individuelle. Ce mode de fonctionnement est simple, ne nécessite pas de capital social, et permet une déclaration simplifiée. Depuis 2022, le patrimoine personnel est automatiquement protégé.
LMNP en société
Pour des projets à long terme, il est possible d’opter pour une EURL ou une SARL de famille, qui limitent la responsabilité aux apports, facilitent la transmission du patrimoine et maintiennent le régime BIC avec amortissements. Ces structures exigent plus de formalisme.
Conseils pratiques pour réussir son projet LMNP
Réaliser une simulation financière
Avant d’acquérir un bien ou de signer un bail, il est indispensable d’effectuer une simulation financière prenant en compte les charges fixes (crédit, taxes, assurance, frais de gestion, mobilier), les revenus locatifs bruts, l’amortissement possible et la rentabilité nette après impôt.
Choisir le régime fiscal adapté
Le régime micro-BIC est adapté si les recettes sont modestes et les charges faibles. Le régime réel est conseillé dès que les charges dépassent 50 % des recettes ou que les recettes annuelles dépassent les seuils fixés.
Gérer les baux et les locataires
Adapter la durée des baux (1 an, 9 mois pour étudiants), prévoir un état des lieux détaillé, un inventaire du mobilier et un dépôt de garantie. Anticiper les périodes sans locataires est essentiel pour maintenir la rentabilité.
Prendre en compte la performance énergétique
Le DPE constitue désormais un critère stratégique. Un logement performant sera plus attractif et conforme aux normes futures, ce qui valorise le bien et facilite la location.
